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产业交通升级新盘数量稀少 地产商将“哄抢”经开区?

诺亚彩票注册    赵以仙    2018年03月23日 08:17   我要评论

3月16日,经开区255亩住宅用地网上拍卖,引发碧桂园、中海、保利等5家房企哄抢,最终,经过4个半小时106轮竞价后,碧桂园以9.6亿的价格,溢价109%抢得。在此之前很长一段时间,经开区从未出现如此激烈的抢地行为。有业内人士表示:经开区这场“抢地战”并非偶然,目前经开区房价提升潜力较大,有可能成为下一个地产商们争相开发的热门区域。

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碧桂园斩获的经开区255亩地块位置

碧桂园斩获的经开区255亩地块位置

先来看经开区这块被地产商“哄抢”的土地。该地块编号为KCJ2017-14号,占地面积255亩,为纯住宅用地,规划容积率>1且≤1.6,建筑密度≤32%,绿地率≥40%,。截至竞拍报名时间,该地块共有5位竞买人报名,其中4位经过长达4个半小时、106轮激烈的竞价后,碧桂园以9.6亿的价格将其收入囊中,溢价率高达109%,单价352万元/亩,楼面价约3528元/平方米。

此前经开区的土地市场并不算活跃,很长一段时间内经开区都没有出现如此激烈的“抢地战”。就连热卖楼盘——东旭御山湖的项目用地拍卖时,也是经历了一次流拍之后,第二次拍卖才溢价200万元成交,并且溢价率很低。另外,在2014年、2015年前后,经开区大部分住宅的价格仅保持在4000-6000元/平方米的水平,一直是昆明的房价洼地,经开区地产开发价值并不突出。

此地块高溢价成交,从拍卖的技术层面上讲,一个原因是该地块的起拍价不高,仅为4.595亿元,每亩单价180万元,楼面价仅为1687元/平方米。现阶段,经开区住宅房价多在7000-10000元/平方米左右,对于这样的价格,1687元/平方米的楼面价并不高,未来赚率较大。竞拍价格门槛低,加价空间大,成了该地块高溢价成交的一个基本条件。

另外不设条件、所有开发商均可报名竞拍也是该地块高溢价成交的一个因素。去年昆明拍卖情况类似的几块土地,比如龙泉路人造板机厂地块、西北新城新希望白麓城地块、东白沙河中海云麓九里地块等,也是无一例外都遭到了“哄抢”。

经开区东旭御山湖实景

经开区东旭御山湖实景

导致此次“抢地大战”更重要的原因是经开区已今非昔比,有业内人士分析称:经开区的在售、在建楼盘,包括建工新城兴景逸园世豪香颂时光耀兴枫丹白露等,基本都是四五年前就已落地的楼盘,且大部分规模不大,可供应的房源有限。长期没有新盘,住宅只减不增,慢慢形成供小于求的局面,经开区房价自然就上涨了。所以2017年东旭御山湖开盘时,这个新盘就遭到了哄抢,反过来,东旭御山湖的热卖也促使了其他开发商对经开区的看好。

另一方面,经开区地产开发一直受交通闭塞的影响。由于山脉、丘陵等阻隔,昆明到经开区的交通要道不多,驾车出行不便,公交车次偏少,严重制约了经开区的地产开发。但这样的局面即将改变,按照规划,未来至少有3条地铁线通过经开区,其中4号线预计2020年通车,4号线连通主城和呈贡新城,贯穿经开区抵达昆明高铁南站,通车后将大大改善经开区的交通状况。

地铁4号线规划图

地铁4号线规划图

再次,近两年来经开区产业发展相对较快,全区主要经济指标位于全省国家级开发区前列。产业的发展意味着就业、人口等数据的上升,而人口是促进片区发展的重要因素。未来,经开区的产业将再上一个层次,占地6000余亩的宝能新能源汽车城项目已落地该区,并将于近期启动建设,该项目将进一步提升经开区的经济发展。

自2016年以来,原本房价偏低的东白沙河片区、西北片区、北部山水新城片区等,随着恒大、万科、碧桂园、融创等一线房企的入驻,先后走出了“房价洼地”,成了昆明的热点开发区域。有业内人士据此预测,目前碧桂园、保利已经进驻经开区,此次参与经开区土地竞拍的激烈程度显示,红星美凯龙、中梁、中海等开发商均有意到经开区开发,综上所述,经开区有望成为昆明下一个地产商们争相开发的热门区域。

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